Teria várias maneiras de argumentar o porquê alguém deva investir em Fundos Imobiliários, mas, o modo que entendo mais didático é comparar o investimento em FII com o investimento direto em imóveis. Vou basear os exemplos levando em consideração a comparação com fundos imobiliários voltados para recebimento de aluguel mensal. Vale lembrar que existem outros tipos de FIIs (veja na página: O que é FII?)
Mas antes, devo lembrar-lhes que Fundos Imobiliários, assim como imóveis, devem ser encarados como investimentos de longo prazo. Fundos imobiliários são excelentes para quem deseja ter renda mensal como meio de subsistência ou como complementação de renda de aposentadoria ou salário. Portanto, cabe aqui a comparação com investimento em imóveis que chamarei de “tijolo”, isto é, imóveis palpáveis, aquele que está próximo a você e que está escriturado em seu nome. Não que o investimento em FII não seja de fato em imóveis reais, naturalmente eles o são, mas, na verdade, neste caso, você é possuidor de uma cota de um fundo e não dos imóveis que lastreiam este fundo (veja mais na página: O que é FII? )
Para facilitar o entendimento, vamos separar o ato de investir em três momentos – a COMPRA, a MANUTENÇÃO e a VENDA.
A COMPRA
Imóvel "Tijolo"
Comprar um imóvel real, que seja só seu, escriturado em seu nome, que fique próximo da sua região, enfim, comprar "tijolo", na verdade dá um trabalho daqueles. Primeiro você precisa decidir que tipo de imóvel deseja e quanto pretende obter de renda com ele, depois você precisa ir a caça do imóvel, procurando em anúncios de jornal ou contatando imobiliárias. Você precisará dedicar muito tempo e paciência, ao visitar diversas opções de imóveis. Depois de selecionado o imóvel vem a negociação de valores com o proprietário, e, ao final, quando enfim tiver decidido e fechado a compra, vem, talvez, a parte mais chata, que é a transferência do bem para o seu nome. A escrituração de um imóvel é um processo desgastante e que gera muita ansiedade. É preciso tirar uma série de certidões, como, para se certificar que o imóvel não é objeto de penhora, que o vendedor não está envolvido em nenhuma pendência judicial, que os tributos, federais e municipais estão em dia, que não existem pendências com o condomínio e etc,etc, etc. Este processo todo leva muito tempo, por vezes meses e, por mais bem assessorado que você esteja, sempre passará por uma série de situações desconfortáveis e estressantes.
Outro aspecto relevante na compra de um imóvel de “tijolo” que preciso ressaltar é o alto valor do investimento em um único bem. Quem investe em imóveis para renda, mesmo que seja uma salinha comercial de 30 m², sempre precisa desembolsar um valor bastante considerável de uma única vez.
Também é necessário levar em conta o custo da operação. Entre tributos, taxas e comissões, normalmente a aquisição de “tijolo, leva cerca de 6 a 8% do valor investido.
FII
Comprar um Fundo Imobiliário é um procedimento muito simples. Basta ter uma conta em uma corretora ou banco, com acesso a um Home Broker, escolher o fundo e inserir a ordem de compra. Obviamente que o investidor deverá estar minimamente familiarizado com o uso de um home-broker, mas, este é um procedimento extremamente simples e que você executa de onde estiver, bastando ter acesso a internet. Você toma a decisão de casa, no conforto do seu lar, sozinho, sem precisar de intermediários diretos. Sem stress. Claro, que ninguém vai sair por aí comprando qualquer coisa sem saber do que se trata. O processo de escolha de um FII também exige conhecimento deste mercado, afinal, assim como nos imóveis de “tijolo”, entre os FII’s também encontramos coisas boas, razoáveis e micos. Quando falo de simplicidade refiro-me ao procedimento de compra em si, e não da decisão do que comprar. Não existe burocracia, papelada, certidões, enfim, basta ter o dinheiro na conta e em poucos minutos você pode se tornar dono de parte de um shopping center ou de um prédio de escritórios.
Outro aspecto importante é que você pode investir em FII o valor que quiser. Existem fundos, cuja cota vale menos de R$10,00. Ou seja, com o valor que você alocaria em um único imóvel de "tijolo" você pode comprar cotas de vários fundos, diluindo assim seus riscos. Além disto, sua alocação pode ser melhor planejada e feita aos poucos - um pouquinho todo mês, por exemplo.
Quanto aos custos, estes são extremamente mais baixos que os despendidos em imóveis de tijolo. Normalmente você terá o custo de emissão da ordem de compra que na maioria das corretoras é fixo – varia de 10,00 a 20,00, mais alguns impostos e taxas. Mas, no total suas despesas não chegarão a 0,2 % do valor investido.
A ADMINISTRAÇÃO
Aqui precisamos avaliar vários aspectos do dia-a-dia da administração de um imóvel e de um fundo imobiliário, tais como, o procedimento de locação, o recebimento dos aluguéis, o controle do recolhimento dos impostos e taxas, a eventual vacância no imóvel, a manutenção física do imóvel, a rentabilidade e o aspecto tributário.
A LOCAÇÃO
Imóvel "Tijolo"
Administrar um imóvel de "tijolo" também é muito trabalhoso. Primeiramente você terá que encontrar um inquilino. Pode fazer isto por conta própria ou delegar para alguma imobiliária. Esta é uma tarefa que pode levar algum tempo. Será necessário fazer uma avaliação do interessado e solicitar avais e fianças. Você terá também que elaborar um contrato, colher assinaturas do futuro inquilino e dos avalistas. Registrar o contrato em cartório, dar ciência ao condomínio, liberar o acesso ao imóvel, enfim, uma série de tarefas, que podem ser delegadas a uma administradora, é verdade, mas que tomará bastante do seu tempo.
FII
Ao comprar uma cota, normalmente, você estará entrando em um empreendimento já consolidado e totalmente ocupado. E o melhor, seus inquilinos poderão ser grandes empresas nacionais e até internacionais. A maioria de nós, apenas através de fundos imobiliários, poderá ter inquilinos de um porte de uma Petrobrás, ou Banco do Brasil ou AMBEV. Isto trás muita tranqüilidade para quem investe.
CONTROLANDO O PAGAMENTO DE ALUGUÉIS, TAXAS E IMPOSTOS
Imóvel "Tijolo"
Alugado o imóvel você deverá controlar os pagamentos mensais dos aluguéis, bem como, verificar periodicamente a quitação do condomínio, IPTU e conta de energia. Isto pode ser particularmente estressante, principalmente se você não possuir um administrador ou, se este administrador não for eficaz. É chato ficar ligando para saber do pagamento e cobrando multa do inquilino, ou, ligar para a imobiliária para saber por que o aluguel do mês ainda não foi depositado.
FII
Via de regra, os rendimentos mensais entram em sua conta na corretora ou no banco religiosamente e, no mesmo dia do mês. Você não tem que se preocupar com atrasos ou pagamentos de impostos. Tem uma administração profissional cuidando disto prá você.
VACÂNCIAS
Imóvel "Tijolo"
Quando seu contrato de aluguel não é renovado e seu imóvel fica vago, nem sempre é fácil encontrar um novo inquilino. Durante este período você terá que arcar com os custos do condomínio e IPTU. Além disto, seu imóvel de “tijolo” normalmente é desocupado por inteiro, ou seja, você não fica com parte alugado e parte desocupado. De um dia para o outro você fica sem sua renda e ainda tendo que arcar com despesas do imóvel.
FII
Vacâncias são um risco que existem também nos FIIs. Existem FIIs que possuem apenas um único inquilino. Neste caso, normalmente, é uma grande empresa que para desocupar o imóvel teria um enorme custo e transtorno operacional. Mas, muitos FIIs têm sua carteira composta por vários imóveis e inquilinos, assim, quando um deles entrega o imóvel, apenas uma pequena parte do rendimento é afetada.
MANUTENÇÃO NOS IMÓVEIS
Imóvel "Tijolo"
Eventualmente, você também terá que lidar com problemas físicos e de manutenção do imóvel, tais como, problemas hidráulicos, elétricos e estruturais. Isto pode ser especialmente, desgastante. Imagine ser acionado num sábado pela manhã porque um cano furou e está inundando sua sala. Quem tem imóveis de “tijolo” com certeza já passou por algo parecido. Você também terá, ou pelo menos deveria, participar das reuniões de condomínio com suas inevitáveis “taxas extras”.
FII
No caso dos FIIs este é um problema que não existe. Um administardor está tomando conta disto prá você. O cotista nem fica sabendo dos problemas do dia-a-dia. E, se em último caso, por algum motivo, você não estiver satisfeito com o administrador de seu fundo, venda suas cotas e migre para outro.
RENTABILIDADE E ASPECTO TRIBUTÁRIO
Imóvel "Tijolo"
A rentabilidade de um imóvel “tijolo” comercial, normalmente, é um pouco menor que a conseguida em um FII. Isto ocorre porque os imóveis de um FII, na maioria das vezes, são de alto padrão, os inquilinos são grandes empresas e o poder de negociação é maior do que na negociação individual entre proprietário particular e inquilino. Quanto à tributação, o aluguel de imóvel de tijolo é tributado quando da declaração de ajuste anual e pode chegar a 27,5%. Quanto à rentabilidade advinda da valorização do imóvel, isto varia muito de caso a caso. Depende da localização, da idade do imóvel, do estado de conservação, e de muitos outros aspectos.
FII
A rentabilidade dos FIIs, atualmente, tem variado de 0,6 a 0,9 % ao mês. Eles são isentos de imposto de renda desde que tenham mais de 50 cotistas e que o cotista não possua individualmente mais do que 10% das cotas do fundo. Ou seja, na prática, pode-se afirmar que FIIs são isentos de imposto de renda. Quanto à valorização das cotas, normalmente, elas oscilam de acordo com os reajustes anuais dos aluguéis, mas, nunca é demais lembrar que fundo imobiliário é investimento de renda variável, logo, o valor da cota varia para cima ou para baixo de acordo com o mercado.
A VENDA
Imóvel "Tijolo"
A venda de um imóvel “tijolo” não é um procedimento simples. Também é preciso recorrer a anúncios de jornal ou entregar a tarefa a uma imobiliária. Imóveis normalmente não têm uma boa liquidez e você pode levar meses para vender o seu. Sem falar nas propostas e no chororô natural que vai ter que ouvir dos postulantes a compradores. Te oferecerão veículos e outros imóveis como parte do pagamento. Muitas vezes, haverá um financiamento bancário envolvido ou propostas de pagamento parcelado. E, depois de efetuada a venda vem todo o processo burocrático, escrituração, certidões, etc, etc,etc. Vale lembrar que na venda de imóveis incide imposto sobre o ganho de capital.
FII
Você realiza a venda da mesma maneira que fez a compra. Na frente de seu computador e com apenas alguns cliques. Os fundos imobiliários no Brasil estão longe de possuir uma boa liquidez, ou seja, você poderá demorar algum tempo para conseguir vender suas cotas ao preço que acha justo, mas, com certeza é um procedimento infinitamente mais fácil do que vender um imóvel de “tijolo”. Outra enorme vantagem, é que você pode vender a quantidade de cotas que quiser. Assim, se você possui um imóvel de “tijolo” e, eventualmente, passa por uma necessidade de caixa, terá que vender todo o imóvel para resolver seu problema, ao passo que, no caso dos fundos imobiliários, você poderá se desfazer apenas da quantidade de cotas que for suficiente para resolver seu problema. Por exemplo, se você possui 200 mil investidos, mas, por uma emergência, precisa de 50 mil, não poderá vender parte do imóvel de “tijolo”, coisa perfeitamente possível em um FII. No caso de venda de cotas de FII também há incidência de ganho de capital à alíquota de 20%.
